遭遇“烂尾房”，消费者如何通过“超级优先权”保护自身权益

案件背景：

2023年12月底，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部部长在会上表示：“要持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。”2023年下半年，部分房地产在建项目无法按时交付，引起了全社会的关注。

案情介绍：

【案件号（2023）0304民初1327号】2020年10月19日，贾某与某地产集团子公司（以下简称“该地产公司”）签订了《商品房认购书》，认购了该地产公司某商品房项目，并支付了人民币2万元作为定金，约定定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款，贾某选择了分期付款。当天贾某支付了定金和首期房款；2021年4月，贾某缴纳了第二笔房款。以上贾某向该地产公司共计支付房款105541元（包含定金20000元）。但该地产公司一直未与贾某签订《商品房买卖合同》。

贾某认为，该地产公司未按照该认购书约定内容履行按期与贾某签署《商品房买卖合同》，而且涉案楼盘于2021年下半年就处于停工状态，现已烂尾，该地产公司不能按时交房，其根本违约的行为致使合同目的不能实现，故起诉该地产公司，主张解除商品房认购书，并退款购房款和利息，并返还双倍定金。

法院认为，双方均未按照合同约定签订《商品房买卖合同》，合同已无法继续履行，支持解除商品房认购书，该地产公司需返还贾某已支付的购房款及利息。但是未签订商品房买卖合同，双方均有过错，所以不支持双倍返还定金，判令该地产公司退还定金。

律师分析：

商品房消费者属于《消费者权益保护法》中的“消费者”，商品房消费者必须是自然人，不包括法人以及非法人组织。在“暴雷”事件中，有三种类型的商品房消费者：一、房屋在建设阶段尚未交付，房企进入破产程序，消费者面临着房屋权利状态的重大不确定性：二、房屋已建设完成，但还未交付，消费者将可能面临房屋无法交付的困境；三、房屋已交付，但是因房企的土地出让金未能缴齐等因素，房企无力完成项目的初始登记手续，从而消费者不能完成过户。无论出现哪种情形，对商品房消费者而言都将产生维权需求。

2023年4月20日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《1号批复》），对当前形势下“烂尾楼”频发导致大量商品房项目纠纷中相关问题的处理作出重要指示，并确定了裁判规则。

《1号批复》主要涉及了三方面内容：1、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系不变，按照相关司法解释执行；2、商品房消费者的房屋交付请求权优先于其他债权；3、房屋不能交付时，商品房消费者的房款返还请求权优先于其他债权。《1号批复》确认了商品房消费者的第一顺位优先权（有网友评论该司法解释创设了商品房消费者“超级优先权”），上述权利保护顺位不仅限于执行程序，还适用于破产程序。

对此类案件，北京市竞天公诚律师事务所合伙人孙甜认为，在“超级优先权”的问题上，需注意以下几点：

（一）以居住为目的

1、经营型房屋（商铺）通常不属于“以居住为目的”（例外：结合其是否有居住功能）。2、有居住功能的商住房、酒店式公寓、公寓式酒店通常属于“以居住为目的”。3、以房抵债、让与担保、假按揭（购房者支付的首付款以及偿还贷款利息的资金均来源于开发商，目的在于套取贷款）不属于“以居住为目的”。

（二）是否需要买受人名下无其他用于居住的房屋

《1号批复》中没有明确规定所购房屋是否必须是唯一住房，一般认为所购房屋原则上必须是唯一住房。若商品房消费者名下有多套房屋，则应属于除商品房消费者之外的一般买受人，可根据《执行异议和复议规定》第28条规定主张权利，而不适用《1号批复》规定。也就是说，商品房消费者“超级优先权”仍应满足“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。但对于“名下”应做扩大解释，其共同居住的配偶、未成年子女名下的住房，通常已可以满足居住需求，也应纳入房屋套数计算。

（三）是否需要签订合法有效的书面买卖合同

1、只签署认购书可能不满足要求（例外：符合一定条件的认购书，将被认定为商品房买卖合同）。2、只签署商品房预售/现售合同基本满足要求（例外：开发商在起诉前仍未取得商品房预售许可证明）。3、未办理商品房买卖合同备案或网签、未办理预告登记也满足要求。

（四）房屋不能交付且无实际交付可能

商品房消费者享有的优先权分为房屋交付请求和价款返还请求权两类。只有在“房屋不能交付且无实际交付可能”的情形下，购房者才能主张“超级优先权”。“房屋不能交付”可以理解为商品房现阶段尚未竣工并经验收合格。即使商品房现阶段尚未竣工并经验收合格，但房地产开发企业如仍有续建至竣工验收的计划和资金，或者有政府“保交楼”政策的支持，一般认定为具有“实际交付可能”。

（五）已支付的价款比例

《1号批复》要求消费者付完全款，但如果还没付完，也给商品房消费者补救的机会，只要在涉诉后的一审辩论终结前付清，一样享有优先权。如此规定显然更有利于消费者。1、支付形式包括按揭贷款方式（在返还价款阶段，由开发商将收取的购房贷款本金及利息退还给银行，购房者一般无需对剩余贷款承担还款责任）。2、是否达到法定支付比例将影响法律效果：根据1号批复及《执行异议规定》第29条的规定，如商品房购房消费者支付价款未超过百分之五十，其执行异议将被驳回，但其可提起执行异议之诉并在一审法庭辩论终结前补齐购房款的方式，获得商品房消费者“超级优先权”。

（六）商品房消费者是否可以停贷

全国不少爆雷房企的“烂尾楼”业主选择了“强制停贷”，在无法收房的情形下选择了不再偿还贷款，中止履行其与按揭银行签署的商品房按揭抵押贷款合同项下的贷款清偿义务。

孙甜建议商品房消费者通过起诉的方式主张中止偿还房屋贷款本息，以避免扩大损失。1、如果解除买卖合同和贷款合同得到支持，则自起诉之日起即可中止偿还贷款本息。2、若不主张合同解除而需要继续履行买卖合同的，在金融机构存在未将预售资金转入监管账户，或违规拨付监管账户内的监管资金两种过错情形时，商品房消费者的停止偿还贷款本息的请求亦将得到支持。

（七）商品房消费者主张价款返还的优先范围应当限定为购房款，不包括因合同解除所产生的违约金、赔偿金等

“超级优先权”的立法目的是保护居住权，将违约金、赔偿金等也纳入“超级优先权”的范围内，将会破坏民事法律关系中的抵押制度。通常来说，工程建设价款的优先权也限定在工程价款本身，而不含违约金、赔偿金。

（八）虽然消费者有了“超级优先权”，但是也不一定能在“烂尾楼”项目中挽回损失，主要取决于开发商的执行能力

商品房消费者购房款返还请求权的优先是在强调各类债权的清偿顺序，无论是在普通执行案件中，还是在破产案件中，其本质仍旧是一个执行问题，最终还得看开发商有无执行能力、有无可供执行的财产。

律师介绍：

1、孙甜：北京市竞天公诚律师事务所合伙人。在此之前孙律师曾分别在国内知名律所担任律师、知名跨国公司担任法律顾问、国内上市公司从事投资工作，在合规、争议解决和投融资等业务领域有超过15年的丰富经验。孙律师为汽车、船舶、军工、通信、互联网、工程、能源、化工、银行等行业的诸多境内外领军企业提供法律服务。凭借多年的丰富经验，孙律师带领团队为大型国有企业、民营企业、上市公司等提供合规、争议解决、投融资等专项法律服务。孙律师曾带领团队办理的“两船合并”案例荣登《商法》“2020 年度杰出交易”，其个人也被《商法》列入2022年和2023年“The A-List法律精英”榜单、2024年《钱伯斯大中华区指南》“国际贸易/世贸：海关、出口管制与经济制裁”榜单。孙律师具有中国律师执业资格。

2、冯煜英，北京市竞天公诚律师事务所律师

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